民法典规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”土地管理法规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”而集体建设用地出租年限，目前，国务院并未制定有关办法或规定。
那么，集体建设用地出租年限超过二十年的，超过部分有效吗？
最高人民法院案例库入选案例《华阴市某股份经济合作社诉华阴市某综合市场管理服务中心租赁合同纠纷案》中明确：
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地的出租年限参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。因目前国务院没有制定有关国有建设用地出租年限的办法或规定，故集体建设用地的出租年限应当适用民法典中有关租赁期限的规定，即集体建设用地的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。
本案的争议焦点是：案涉集体建设用地的出租年限超过二十年的部分是否有效，以及案涉合同何时解除。
《中华人民共和国民法典》第四百六十七条第一款规定：“本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。”第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。”
本案案涉协议及补充协议涉及的土地地块性质为建设用地，原被告双方签订的案涉合同属上述法律规定的集体建设用地的出租合同，出租年限应当适用国务院制订的办法。在国务院没有制定有关办法或规定的情况下，集体建设用地的出租期限应当依照《中华人民共和国民法典》有关租赁期限的规定进行处理，即案涉《关于修建南环某市场租地协议》及《关于南环某市场租地补充协议》的出租年限超过二十年的部分无效。
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
本案双方签订的《关于修建南环某市场租地协议》及《关于南环某市场租地补充协议》于2021年6月30日到期后，被告华阴市某综合市场管理服务中心继续占有使用案涉市场，原告华阴市某股份经济合作社并未采取措施、提出异议，故双方签订的案涉合同继续有效，并且租赁期限变为不定期。
《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”
第五百六十五条规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”
原告华阴市某股份经济合作社在案涉不定期租赁合同的履行过程中于2023年2月向法院提起诉讼要求解除案涉合同，被告华阴市某综合市场管理服务中心于2023年2月7日收到起诉状副本，故依据上述法律规定，双方租赁合同应当认定为于2023年2月7日解除。
周军律师提醒，集体建设用地的出租期限在法律法规尚未明确规定的情况下应当依照民法典有关规定进行处理。也即，出租年限超过二十年的部分无效。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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