作为中国知名的经济学家，黄奇帆的言论一向被视作把握经济走向的重要参考依据。
早在2017年的时候，他就准确预料到房地产会出现转折点，之后房企接连爆雷、房价走低等情况也都逐一成为现实。
如今，这位曾经深入参与中国经济改革的“实干派”专家又发表了看法：预计到2025年，房地产市场会停止下跌，逐渐走向平稳。
面对着17亿平方米的庞大库存压力，他这番话还能再起作用吗？未来的房地产行业又会走向什么样的路子呢？
从 “够用” 到 “过剩” 的狂飙
1990年的中国楼市，依然还留有一些计划经济的影子。
那时候建房子主要还是靠单位分房，全年新造的面积才一亿平方米左右——要放到现在，一个中等规模的房企半年就搞定了。
那会儿老百姓一谈到“住”，聊的多数是“啥时候单位给分房”，根本没人想到“买房炒房”这回事。
到了2000年，局势发生了转变。
现在，房地产公司成了主要的建房力量，一年能搞定一亿平方米的面积，大概就像1400个足球场那么大。
这会儿商品房逐步普及开来，城里的人开始考虑“买个大点的房”，不过大多数人还是觉得“只要有个住的地方就行”，没人把买卖房子当成一门生意来想。
实在的提速是在2010年的时候发生的。
各地的政府也纷纷靠卖地来搞开发，结果一年内新增的住房面积一下子冲到了 10 亿平米。
那会儿你到三四线城市，到处都是工地上的塔吊，开发商手里拿着地就敢开工，老百姓争着排队买房，都还没把小区名字搞清楚就交了钱。
2017 年那阵儿，简直达到了疯狂的巅峰。
全国一年下来，盖了17亿平方米的房子，差不多占了全球一半的量。
外媒还调侃说：“中国人盖的房子，差不多可以让全世界的人再住一遍。”
可这股热潮背后，隐藏的隐患也偷偷埋下了伏笔。
数据光鲜背后
房子盖得多了，可买的人慢慢也就减少了。
黄奇帆提到，现如今中国人均居住面积大概五十平方米，这个数字基本和美国那些发达国家差不多了。
要是你跑去北京天通苑瞧一眼，30层高的楼盘挤得密不透风，楼和楼之间的距离短得几乎能闻到隔壁炒菜的香味。
农村的小日子倒挺有趣，有钱人把房子修成五层的“别墅”，但前后左右全都是邻居的房子，想要种棵树都难找个空地。
所谓“别墅”不过就是堆起来的小平房罢了。为什么数据和现实差这么远呢？
有个装修师傅说得挺扎心：“去年我去帮一个小区搞装修，整栋楼里头30户，点灯的只有5户。房东说了，这买来不是住，是看着涨价等收益。”
原来好多房子都是被钱多的人囤着投资，真正得用房子的年轻人却买不起，空着闲着的房子和刚需的人挤在一起，搞得楼市有点怪怪的。
更让人觉得难过的，还是农村的情况。
本该觉得宅基地挺大的，结果农村盖房子像城里一样，恨不得把土地利用到极点。
有个村民抱怨说：“我家盖了三层，邻居二哥家直接盖了五层，把我家冷暖阳光全挡住了。不是不想留院子，主要是大家都怕吃亏，你留了空地，别人就敢在你边上多建点。”
让人意想不到的是，这种“数据合格、实际拥挤”的矛盾，正巧揭示了楼市真正的问题所在。
中国楼市的 “两个超级” 死结
不少人都在担心中国的房市会不会像美国次贷危机那样突然崩盘，或者像日本那样跌了二十年，打了个长长的折扣。
但黄奇帆觉得，这就像是刻舟求剑那样的老办法。
美国次贷危机嘛，原因主要是零首付和金融衍生品乱炒，结果老百姓还不上贷款就崩盘了；至于日本，城市化发展到77%，也没人接盘，出问题了。
中国的情况又不太一样：购房最低要两到三成首付，想靠“空手套白狼”那是不可能的；城市化还在发展，虽然房子建设速度快得惊人，但其实远远超出实际需求。
核心难题就在那“两个超级”上：一是超级库存，二是超级杠杆。
超级库存倒挺容易明白，就是那些卖不掉的房子堆得太多。
有机构算过，全国的空置房差不多有两亿人住的量，那些小区里边，有不少已经变成了“鬼城”，到了晚上进去，路灯都比人还多。
那真是杠杆玩得太猛了，挺让人感觉挺吓人的。
过去二十年，房企就像在玩“空手道”一样：用银行贷款买地，欠着施工队的钱盖楼，再用老百姓的预售款还债，套路挺熟的。
同行们都清楚，房企的负债比普遍在80%到90%之间，而在国际上，健康的负债比例应该控制在50%以下。
就像有人借了10块钱却只干了1块钱的事，一旦贷不到钱，立马就得崩盘。
前几年，某个大家熟知的房企出事，就是这么回事：手里堆了几十亿平米的土地，欠供应商和银行几千亿，结果现金流一断，工地都歇菜，买房的人也拿不到房子，银行那边的坏账就一大堆。
这种“ 三角债” 就像多米诺骨牌一样，一倒，可能就连带着把整个局面搞垮。
只要搞清了问题的根源，就得拿出对策。黄奇帆早就提出了预判和解决的方案。
黄奇帆的 “时间线” 里藏着什么？
黄奇帆曾经说过，2017 年算是房市的转折点。
不是说马上就会暴跌，而是从那种疯狂扩张的状态逐步转变成稳定收敛，逐渐开始“拆弹”。
他觉得从2024年开始，房价会慢慢往下走。
不是那种彻底崩塌式的暴跌，而更像是“挤泡沫”——那些被炒得虚高的热点，比如远郊的“学区房”或者无人的“旅游地产”，价格会逐渐变得理智一些。
但更为重要的还是2025年这档事。
他说，这一年楼市会止住跌势，开始回暖，标志着新阶段的开始。
经过两年的调整，库存逐步减少，杠杆慢慢降低，楼市不再是“暴富的利器”，而是真正回归“居住有保障”的本质。
光让市场自己调节可不行，这么大规模的盘子，要是硬着陆，代价实在太高了。
因此，国家队 出马了。
国家要出手拆弹，这事儿能搞定吗？
黄奇帆一直在提的办法，现在真成了现实了：国家出钱，以六折、七折的低价，从快要破产的开发商手里大批买那些卖不掉的房子。
这个方法呢，人们都叫它“一石三鸟”。
那第一只鸟啊，就是帮开发商续命的。
开发商一拿到国家的资金，就能偿还银行的贷款，付清供应商的欠款，债务问题也就算是解套了。
比方说，某个房企欠施工队50亿元，国家买了它价值100亿元的房子，这样一来，它先把欠的钱还了，施工队也能拿到工资，银行也能收回贷款，避免了“房企破产→银行坏账→经济波动”这种连锁反应。
第二只鸟：弥补保障房的不足之处。
这些买来的房，直接就变成了公租房。目前保障房的比例只有 5%，将来得提高到 20%到25%中间。
刚出来工作的大学生，还有进城打工的农民工，不得再挤着住隔断房了。
那位在上海干活的程序员说：“拿到公租房后，月租从 3000 降到 1500，终于敢给家里寄钱了。”
第三只鸟：为老百姓的零花钱开辟个出路。
这些公租房可以收租，国家就把它们打包成“房地产信托基金” REITs，然后拿到市场上去卖。
年化收益大概是4%，远比银行存款的利息要高出不少。
大妈们没必要再为“存银行的钱贬值，买股票又觉得不放心”而烦恼了，这个投资既能稳稳赚，还帮了保障房，一举两得呀。
前段时间，郑州就这么干的：买下了十多个烂尾楼盘，把它们改成了公租房，不仅解决了购房者维权的事儿，还多了点保障房的供应。
效果嘛，还得观察后头咋发展，但起码路子已经定了。
结语
美国雷曼兄弟倒了，那可是真“瞬间引爆”；日本的地产泡沫嘛，属于“慢慢沉底”状态。而我们中国的楼市呢，就像“外科手术”一样，在国家的严格监控下，有条不紊地拆弹，真是有序推进。
这背后藏着一种特别的想法：不靠市场自己消化问题，而是动用国家力量一股脑儿搞定多个难题——救助房企、改善民生、稳定财富。
这种玩法，在西方经济学的教科书里压根没提过，反倒是咱们自己在尝试探路呢。
这过程嘛，肯定得忍受点疼痛。炒房客可能会亏钱，房企也会收紧步伐，地方政府卖地的钱也会缩水。不过，像黄奇帆说的，长远来看，短暂的痛苦还是值得忍一忍的。
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